Fases de un Proyecto Inmobiliario

A los que dan sus primeros pasos, les sirve como introducción al desarrollo inmobiliario, sobre la base de un camino recorrido en la experiencia de diversos proyectos y varios metros cuadrados construidos.

Las siete etapas del desarrollo inmobiliario:

  • Desarrollo de la idea.
  • Estudio de posibilidad o viabilidad.
  • Diseño arquitectónico. El Arquitecto, los Colegios Oficiales y el Arquitecto Técnico.
  • Negociación de contratos. Proveedores, subcontratas, empresa constructora.
  • Construcción. Edificación, obra civil, zonas comunes.
  • Final de las obras y estreno.
  • Administración del inmueble. Documentos finales y de registro.
  1. Fase inicial.

a. Estudio de mercado de la demanda inmobiliaria de la zona; La obtención de datos como tipo de inmueble demandado (casa adosada o pareada, vivienda unifamiliar o plurifamiliar, apartamento, ático, dúplex, pisos en bloque, chalet adosado o independiente, vivienda colectiva, casa de campo, …), características del mismo (número de habitaciones, número de cuartos de baño o núcleos húmedos, …), dimensiones (principalmente de salón, habitaciones o cocina), la zona donde se ubica (centro ciudad, ensanche, periferia, urbanización/es, …) y otros.

b. Búsqueda de suelo disponible.

c. Información urbanística del suelo disponible. Si se trata de suelo no catalogado como terreno o solar, resulta imprescindible conocer su catalogación dentro del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), –clasificación– ya que en función de ser urbano (consolidado o no consolidado), urbanizable (sectorizado o no sectorizado) o no urbanizable, con uso –calificación– residencial, religioso, cultural, industrial, etc., lleva aparejado distintos tipos de actuación para su desarrollo (Plan Parcial, Estudios de Detalle, uso concreto, etc.).

La clasificación del suelo ha ido variando a lo largo de los años, vaya como ejemplo la aprobada en 2007 que introduce como primera novedad no clasificar urbanísticamente el suelo, considerando dos situaciones básicas del mismo rural y urbanizado.

d. Proyectos técnicos preliminares. Entre otros, un estudio geotécnico del terreno previo.

e. Solicitud preparatorio de ofertas a proveedores y subcontratistas.

f. Estudio económico del proyecto: viabilidad y costes.

La información en poder de la empresa es procesada por los departamentos técnicos y económicos que permiten conocer, inicialmente, costes de ejecución, precios de venta y beneficios.

2. Posicionamiento en suelo (compra, opción de compra, aportación de solar a cambio de edificación).

Una vez determinada la zona, y con toda la información conocida de la misma, en base a los datos reseñados previamente, surge, en función de orientación, ubicación y superficie concreta del solar localizado (se hace necesario y recomendable realizar un levantamiento topográfico del terreno), solicitar al ayuntamiento correspondiente un certificado urbanístico del mismo, donde se refleja: uso, tipo edificabilidad, aprovechamiento urbanístico y demás características del mismo. Evitando así “posibles sorpresas”.

Este paso resulta imprescindible para calcular qué tipo de proyecto puede acometerse en él, determinando metros edificables, tanto de viviendas, así como de locales, garajes y otros anexos programados. Como punto final en este apartado está la negociación del precio de adquisición que fija su viabilidad o no en cuanto a repercusión del mismo en el precio final de los inmuebles a promocionar.

3. Fase inicial de comercialización y venta sobre plano.

4. Solicitud de licencia municipal de obras.

Redactado y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos el Proyecto Básico, se procede a solicitar al Excmo. Ayuntamiento la autorización administrativa que permita el comienzo de los trabajos, conocida como Licencia de Obras.

Redactado el Proyecto de Ejecución por el arquitecto y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, se realiza visado correspondiente en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos.

El plazo de concesión de la Licencia de Obra, dependiendo de muchos factores y del ayuntamiento correspondiente, suele estar entre varios meses y algo menos de un año.

En obras denominadas, grandes o de gran entidad, es práctica habitual, una vez abonadas las tasas de solicitud de obra mayor comenzar los trabajos de limpieza y excavación del solar mediante la solicitud de una licencia específica de obra menor para ganar tiempo. Es cuestión de estudiar la situación y característica si merece la pena o no.

5. Fase financiera.

a. Escrituras división horizontal y obra nueva.

Con los Proyectos Básico y de Ejecución y obtenida la licencia de obras, es posible acudir al notario para conceder la denominada Obra Nueva y División Horizontal de la promoción a desarrollar. Esta recoge la definición y superficie de los inmuebles a construir, fijando para cada uno de ellos la cuota en tanto por ciento que presentan del total del proyecto. Su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad crea la finca registral correspondiente de cada inmueble, que será en su momento la que otorgará título de propiedad a cada comprador o propietario.

b. Préstamo promotor para subrogación del comprador inmobiliario.

Configuradas las fincas urbanas resultantes es posible formalizar el préstamo hipotecario promotor que servirá para la financiación de la obra y posteriormente facilitar las ventas al permitir a los clientes subrogarse en una parte importante del precio del inmueble comprado aplazando este durante un largo plazo. Años a contar desde el momento de escriturar la finca adquirida.

6. Fase de desarrollo de la promoción inmobiliaria.

a. Contratación de trabajos para la ejecución de las obras.

De las distintas ofertas recibidas de empresas constructoras es elegida la considerada más idónea, y tras pactar plazos de ejecución (planning), formas de pago y demás detalles al respecto, se redacta el contrato de construcción de la obra, conteniendo, entre otros, el presupuesto detallado de las unidades de obra. Presupuesto y Mediciones, organizado en capítulos, subcapítulos y partidas.

b. Formalización contratos privados de preventa y compraventa.

c. Control, seguimiento y corrección de ejecución de obra y sus desviaciones.

Los distintos departamentos de la empresa tienen funciones atribuidas en este apartado. Al departamento técnico le compete coordinar, vigilar y seguir, junto al personal facultativo contratado (Dirección Facultativa formada por arquitecto/s y arquitecto/s técnico/s), el desarrollo e incidencias de los trabajos. Al departamento comercial y administrativo los pagos y cobros con reflejo contable.

7. Fase final.

a. Acta de final de obra.

Finalizados los trabajos de construcción en su conjunto, la empresa constructora de la obra junto al Arquitecto, el Arquitecto Técnico y Dirección, comprueban que las mismas están conforme a lo proyectado y pactado en contrato. Redactan un acta que así lo indica y que es firmada por todos los intervinientes en el proceso, Certificado Final de Obra. Con esta acta se acude al notario y se eleva a público, complementando y perfeccionando la escritura de Obra Nueva y División Horizontal.

b. Libro del edificio.

c. Obtención de licencias de primera ocupación.

Presentada toda la documentación final de obra, y por tanto cumplimentados todos los requisitos en su día impuestos por el ayuntamiento correspondiente en el condicionado de la Licencia de Obras, se solicita y obtiene de este la denominada Licencia de Primera Ocupación, también conocida como Cédula de Habitabilidad, que debe ser entregada a cada comprador o propietario para la contratación de los servicios de agua y luz en su vivienda.

d. Elevación a escritura pública de contratos privados compraventa.

Por último, se procede a escriturar a cada cliente el inmueble comprado con la elevación a público del mismo y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad que reconoce la titularidad, a todos los efectos.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *