Obra Nueva y Rehabilitación de Edificio para Hotel*****, calle San Agustín, números 9 y 9 duplicado, Jerez de la Frontera (Cádiz).
Comprende reforma y rehabilitación de patio central y zona de bodega, demolición de antiguo edificio hacia calle San Agustín, rehabilitación y reparación de fachada y nueva ejecución de dicho edificio con sótano y cuatro plantas de altura.
El Hotel está implantado sobre una antigua finca de Casa Burguesa, con acceso único por calle San Agustín, pleno centro histórico de Jerez de la Frontera. La ubicación es un factor importante ya que se localiza junto a los lugares más emblemáticos y hermosos de la ciudad, próximo a la iglesia de San Miguel, Excmo. Ayuntamiento, Catedral, Alcázar, y con vistas a la Plaza del Arenal.
Es importante, tener en cuenta, que en los criterios de ejecución y posterior acabado del hotel, ha influido en gran medida la empresa AC Hoteles, que es el cliente y la cadena para la que, en un principio, esta pensada la explotación de este edificio.
Previo a la ejecución de la nueva edificación, la finca se considera en dos partes:
Por un lado la parte de más valor, que la ordenanza de Patrimonio protege en el momento de la elaboración de proyecto; se compone de las dos crujías delanteras, el patio y escalera central, más un cuerpo de edificación junto a la medianería norte.
En esta zona, la intervención prevista es de rehabilitación, afectando al saneamiento general, restauración de fachada a calle, restauración del patio central (conservando, inicialmente, su galería acristalada perimetral) y de la escalera común. Para mejor aprovechamiento interior, se elimina el muro medianero entre ambas crujías delanteras, substituyéndolo por una solución estructural que permite eludir este apoyo intermedio, y finalmente, para adecuar los puntales libres a las normativas que afecta, los nuevos forjados se sitúan en cotas diferentes a las del anterior edificio, sin que ello se aprecie en fachada ni afecte a la escalera protegida.
Por otro lado, el resto de la finca se derriba y se sustituye por una nueva edificación, en planta sótano, baja, entreplanta, primera, segunda, más un volumen sobre cubierta, todo ello de acuerdo con la normativa urbanística vigente.
También se mantiene y se rehabilita una nave, antigua bodega, situada en el ángulo sudoeste de la finca, que se usará como restaurante comedor.
En esta parte nueva se han previsto dos patios, así como el uso de la cubierta como zona al aire libre.
La nueva construcción optimiza los recorridos interiores de clientes y personal y servicios, y resuelve las necesidades derivadas de las Normativas de Incendios (C.P.I.96) y Minusválidos (Decreto de la Junta de Andalucía).
Hay entradas separadas para clientes y personal de servicio, esta última sirve, además como salida de los recorridos de evacuación.
El zaguán de entrada, planta baja, sirve de espacio intermedio entre el área de recepción y el salón de clientes.
Se ha previsto una zona de back office y despachos, en planta baja y entreplanta.
El patio central y su escalinata o escalera, que se consideran los elementos de más valor de la finca, sirven como espacio de transición entre la entrada al establecimiento, recepción y la zona de huéspedes. Esta escalinata no tiene funciones de evacuación o comunicación, aunque puede ser empleada para ir de la planta baja a la planta primera.
Se ha creado un nuevo eje vertical de comunicación, con la escalera de clientes, el ascensor y el montacargas, este eje comunica todas las plantas, incluyendo la cubierta.
Los pasillos de circulación de clientes se reducen a un pasillo recto, y a la galería que rodea el patio central interior.
Se ha previsto una escalera adicional, para servicio y evacuación, comunica todas las plantas y se abre a la salida de personal y servicios.
Las 31 habitaciones son, en general, de tamaño y equipamiento superiores a las exigencias de la normativa; en particular hay que señalar las que se abren a la calle, con cabina de ducha adicional, y las suites, tres habitaciones con su baño más salón intermedio, en el ángulo sudoeste.
Se organiza el uso de la cubierta azotea como zona al aire libre, se proyecta un volumen edificado con el gimnasio, y una terraza con zona de piscina y solárium, también se reserva espacio para instalaciones, unidades enfriadoras de la climatización y placas solares.
En planta baja, la bodega se convierte en restaurante, substituyendo su forjado de techo por una claraboya. A fin de mejorar su funcionamiento, se ha previsto ubicar la zona de cocina junto a la medianera sur, con conexión directa con el comedor o restaurante.
En el sótano, se localiza la sala Fórum para eventos o reuniones, servicios de clientes, servicios de personal, aljibes y el resto de dependencias para almacenes del hotel. Se trata de una planta, de nueva creación, y que sólo se excava en la parte de obra nueva.
En el transcurso de las obras, a nivel de planta primera, y dentro del volumen del edificio, se ejecuta completamente dos aseos pertenecientes al edificio colindante, ocupado por Cadena COPE. Esto es así, ya que anteriormente existían unos aseos que fueron demolidos para poder realizar, sin riesgo, la demolición de la parcela que nos ocupa.
CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS.
Demolición.
Se procede a la demolición de aquellas partes y elementos de la finca que no intervienen en la reconstrucción de la edificación, quedando éstas recogidas en el correspondiente Proyecto de Demolición. En esta intervención no se demuele arcada del fondo, correspondiente a una antigua bodega o tabanco, patio central, caja de escalera principal, ni fachada hacia calle San Agustín.
Movimientos de tierras.
Contempla el movimiento de tierra la excavación, mayormente a máquina mini excavadora, nivelación de la parcela y el vaciado para la construcción del sótano, hasta una profundidad aproximada de 3.50 m.
Se monta una perfecta vigilancia a fin de que las zonas afectadas por las obras sean cubiertas con las debidas precauciones, montando las señalizaciones oportunas para su visión nocturna. En cualquier caso se instalan como mínimo vallas y palenques móviles iluminados con punto de luz portátil.
Cimentación.
Realizado los trabajos de limpieza de la parcela en la que se edifica la nueva planta, así como el replanteo «in situ», se procede a la fase de cimentación.
La cimentación del sótano se realiza mediante una losa de hormigón armado de canto 50 cm., en la zona de la bodega con zanjas y zapatas aisladas, el cuerpo de edificación junto a la medianería norte y patios exteriores mediante solera de hormigón armado de 15 cm.
El sótano se resuelve mediante muro de hormigón armado, el cual soporta el bulbo de presiones que genera la cimentación de los muros existentes de mampostería. El muro de hormigón y la losa armada, se ejecuta mediante bataches, de tal manera que se garantiza la estabilidad y seguridad estructural de la propia finca y fincas colindantes.
Estructura.
Se trata de la rehabilitación de un antiguo edificio para su adecuación a hotel de cinco estrellas. La estructura existente está formada por muros de carga, de distintos materiales y forjados unidireccionales de madera, hormigón y acero.
La intervención consiste en la demolición de forjados y fábricas, manteniendo las fábricas de fachada, primera crujía, y los arcos de la bodega, ejecutando un sótano que ocupa parte de la planta baja y añadiendo una planta más.
La nueva estructura está formada por muros y pilares de hormigón armado en sótano, en el resto, pilares metálicos introducidos en las fábricas, y forjados de losas de hormigón armado de distintos cantos, de 18 a 35 cm. según las luces y las cargas que soportan.
Las otras fachadas de la parte nueva, se ejecutan con medio pié de ladrillo perforado, con revoco exterior imitando los bastardos de arena y cal; cara interior revocada, cámara con aislamiento térmico y trasdosado interior con cartón yeso. Los muros portantes o de carga, se realizan mediante un pie de ladrillo macizo perforado.
En azotea, el volumen del gimnasio y caja de ascensores y escalera se construye con pared de un pié.
Cubierta.
Cubierta general del edificio resuelta como cubierta invertida no transitable, acabada con capa de grava.
La cubierta en crujías de fachada se realiza inclinada, terminada con tejas árabes, con aportación o compra de teja similar a la existente, recibidas con mortero bastardo sobre tableros inclinados de rasillones. La inclinación del tablero se consigue mediante fábricas de tabicones conejeros de ladrillo hueco doble, apoyados sobre forjado, formándose las limatesas y limahoyas con citaras de ladrillo hueco doble. Se coloca, además, un aislamiento formado por planchas de poliestireno extrusionado de 40 mm apoyado sobre el forjado.
Inicialmente se prevé intercalar un canalón horizontal entre el tejado y la cornisa de remate de la fachada; bajantes en ambos extremos, en zinc (protegiendo su recorrido inferior con contra tubos de cerámica o fundición). Intervención finalmente descartada por la dirección facultativa.
La cubierta en zona de terraza se ejecuta como cubierta invertida transitable, acabada con solería flotante.
Humedades.
Para eliminar las humedades por capilaridad en los muros a mantener, se realiza un tratamiento mediante el sistema Dryzone, de inyecciones de gel contra las humedades, se trata de un tratamiento eficaz, rápido y limpio contra las humedades por capilaridad en paredes y muros. Debido a su alta concentración de materia activa, el gel Dryzone tiene un gran poder de difusión. El gel anti humedades se inyecta en las paredes a intervalos regulares, y se propaga de forma eficaz antes de vulcanizarse, para crear en la base del muro una barrera contra las humedades por capilaridad.
Tabiquería.
En general, medianeras entre habitaciones o entre habitaciones y pasillos en cartón yeso, con doble placa de 15 mm a cada lado de cámara intermedia de 75 mm, rellena con aislamiento acústico y encintada perimetralmente con neopreno para evitar puentes acústicos, formándose un espesor total 13 cms.
Tabiques interiores en cartón yeso, mediante placa de 15 mm a cada lado, de cámara de 75 mm, espesor total de 10 cms. Se utiliza placa anti humedad del lado de estancias húmedas.
Trasdosado con cartón yeso, placa de 15 mm, de fachadas y forjados, igualmente los de caras inferior y laterales de zancas de escaleras.
Cajas de ascensores y escaleras mediante pared de obra; medio pié de ladrillo macizo perforado, con enfoscado posterior.
Revestimiento.
Restauración de fachada principal: revoco en mortero bastardo de arena y cal, teñido en masa; cornisas y molduras en piedra artificial, similar a lo existente. Estas obras de restauración, en fachada principal, no quedan acabadas.
El enfoscado de los muros existentes se pica y se les aplican un producto anti sulfato para evitar la aparición de eflorescencias salitrosas. Posteriormente se revisten con morteros anti condensación tipo Draining. La aplicación del mortero transpirable y el producto anti salitre se realizan hasta una altura mínima de dos metros aproximadamente desde el suelo y siempre hasta alcanzar una altura de 50 cm aproximadamente por encima del nivel de humedad. Este mortero bastardo de cal transpirable está teñido en masa.
Rehabilitación de los muros de la parte que se conserva, las caras interiores se tratan con un revoco de mortero de cal y arena, teñido en masa y posteriormente barnizado. Sobre los muros que están en buen estado se aplica morcem.
Los demás paramentos son tabiques o trasdosado de cartón yeso, y se prevé su acabado en Vinilo M1, Vescom.
- Entrada, sala de clientes y recepción.
Paredes revocadas en mortero bastardo de arena y cal, teñido en masa y posteriormente barnizado.
- Patio central y escalinata o escalera noble.
El patio central se cubre, a nivel de techo de planta segunda, con una claraboya ejecutada con perfilería metálica, anodizada plata, y vidrio laminar, con lámina reflectante del calor, con cámara.
En general, los paramentos verticales son muros que se conservan y que van revocados con mortero bastardo de arena y cal, teñido en masa y posteriormente barnizado.
El pavimento y rodapié, en plantas primera y segunda, en Porcelanato Venis modelo Stonker Ferroker.
En la escalinata, estaba previsto utilizar piedra pulida y barnizada en peldaños y zanquines, sin embargo, en el transcurso de las obras, la dirección facultativa se decanta por reutilizar los peldaños existentes, realizando un vaciado previo para obtener huellas y tabicas, ya que las piezas, en el desmontaje, se han encontrado totalmente macizas.
En planta baja, patio central, según proyecto, se prevé combinar una cenefa perimetral con Porcelanosa Shanghai oscuro y alfombra central de Venis Seo negro y rojo, en damero girado a cartabón; rodapié con pieza específica de Porcelanosa Shanghai oscuro. La dirección facultativa opta por solado de mármol, acabado similar a la escalera que se mantiene en la zona noble.
- El pasillo y aseos de clientes en planta baja.
Trasdosado de techos o cielorraso de cartón yeso, se prevé pintar en blanco.
Paredes en aseos con Venis tipo Germania, alicatado de suelo a +1,10 m. aproximadamente, con listel de remate en cuadradillo 20×20 mm, cromado. Por encima se prevé vinilo M1, tipo Vescom Onega.
En pasillo, la pared que es un muro que se conserva, va revocada en mortero bastardo de arena y cal, teñido en masa y posteriormente barnizado; las otras, son tabiques de cartón yeso.
- El restaurante.
Las paredes van en revoco de mortero bastardo de arena y cal, teñido en masa y barnizado, otros paramentos se revisten con morcem. Se rehabilitan los arcos; relleno perdidas de masa y limpieza de piedras.
- Cocina.
Suelo mediante gres antideslizante color gris.
Alicatado cerámico 20×20 cms. en blanco mate, con piezas de media caña en encuentros con pavimento.
- Dirección y administración.
Trasdosado de techos o cielorraso de cartón yeso, se prevé pintar en blanco.
Paramentos verticales revocados en mortero bastardo de arena y cal, teñido en masa y posteriormente barnizado.
En una de las salas, se coloca una claraboya, con perfilería de anodizado plata y vidrio laminar con lámina reflectante del calor y cámara.
Pavimento y rodapié en Porcelanico de Elite modelo Yuste color marrón.
- Aseo de clientes.
Alicatado sobre pared con cerámica Venis Bambú blanco y Venis Ossio negro.
- Pasillos, rellanos, escaleras y ascensores de clientes.
Cielorrasos no registrables de cartón yeso, pintados en blanco.
Algunos de los paramentos verticales corresponden a muros que se conservan; su tratamiento consiste en un revoco de mortero de cal y arena, teñido en masa y posteriormente barnizado, o aplicación de revestimiento morcem directamente.
Los demás paramentos verticales son tabiques o trasdosados de cartón yeso.
Trasdosado de las zancas de escaleras (caras laterales y cara inferior) con cartón yeso, se prevé pintar de blanco.
En rellanos de escaleras y en los pasillos que rodean el patio central, se resuelven con Porcelanato gres porcelanico Venis modelo Stonker Ferroker. Queda sin colocar el rodapié.
Peldaños; tabicas y huellas en escalera de clientes mediante Porcelanato Venis Stronker Ferroker. Los zanquines de la escalera se resuelven con piezas similares a la de rodapié.
Cabinas interiores de ascensores quedan revestidas con espejo y acabado inoxidable mate.
- Habitaciones.
Vestíbulo y baños con cielorraso no registrable de cartón yeso, se prevé pintar de blanco.
En dormitorio, techo trasdosado de cartón yeso, pintado de blanco. Moldura cornisa como entrega entre pared y techo, ejecutada con listón 26×40 mm aproximadamente y de DM esmaltado en blanco.
En suelos, dormitorio y vestíbulo, parquet Flint Beret (o su equivalente de Jai Parquets); rodapié con DM 19×100 mm aproximadamente, esmaltado en blanco, con tres estrías horizontales; taco/plinto de entrega a guarnecidos de carpinterías.
Baños, alicatados de suelo a cielorraso, con Venís Mosaico blanco y pavimento Porcelanosa tipo Shanghai oscuro.
Paredes revestidas de vinilo M1, tipo Vescom.
- Pasillos, rellanos, escaleras y ascensores de servicio.
Pavimento y rodapié mediante gres de color gris 30×30 cms.
Peldaños; tabicas y huellas en escalera de servicio mediante gres de color gris. Los zanquines de la escalera se resuelven con piezas similares a la de rodapié.
- Azotea
Solería vestíbulo de gimnasio, Porcelanato gres porcelanico Venis modelo Stonker Ferroker y Elite Ferroker. Queda sin colocar el rodapié.
En interior de gimnasio, trasdosado de techo con cartón yeso y pared trasdosada con cartón yeso.
Aseos revestidos con Venis Bambú blanco, tanto paredes como pavimento.
En el volumen del gimnasio se deja previsto fachada ventilada, con delgas de madera tratada para exterior, o Prodema.
Pavimento y rodapié en terraza exterior tipo Venis Yuste caldera antideslizante.
Carpintería exterior.
Para la ejecución de lucernarios se coloca la perfilería de aluminio extrusionada con aleación 6063, tratamiento térmico T-5, siendo todos los perfiles lacados o anodizados en el color determinados por la dirección facultativa. El cerramiento se realiza con un doble acristalamiento, climalit o similar, compuesto de vidrio de control solar, todo ello según planos.
Las estructuras van fijadas directamente a obra mediante patas de agarre o tornillos con tacos de expansión. La superficie del perfil es protegidas para evitar proyecciones de cementos, yesos o morteros en su fase de fraguado.
Sanitarios.
Encimera lavabo en vidrio moldeado mate; 1 o 2 senos; grifo previsto mono mando Grohe Eurodisc; se incluye en tabique de cartón yeso soporte para cartón yeso y toallero.
Inodoro y bidet previsto Meridien blanco, con mono mando en bidet tipo Grohe Eurodisc.
Bañera en fibra tipo System Pool, con batería prevista Grohe y mampara de vidrio transparente.
Plato de ducha tipo Level Box en fibra, con batería prevista Grohe y mampara de vidrio transparente.
Ascensores.
Se instalan tres ascensores y un montacargas. Cada ascensor diseñado para soportar 8 personas, con una carga máxima de 630 Kg.
Antecedentes Técnicos.
Proyecto redactado en octubre de 2003 por el arquitecto D. Juan Carlos Doval García, desarrolla el Proyecto Básico modificado, elaborado por los arquitectos D. Manuel Briones Devesa, D. José Luis Dalmau Miralles y D. Lorenzo Marqués de la Riva que convertía en un hotel de cinco estrellas el Proyecto Básico realizado anteriormente por D. Juan Carlos Doval García, el cual, desarrollaba un proyecto para un hotel de cuatro estrellas.
Pardo y Asociados, Arquitectos Técnicos S.L.P., empresa portuense que se encarga del Proyecto de Demolición, la realización del presupuesto y mediciones de todo el conjunto y la elaboración del estudio de Seguridad y Salud. Designa al Arquitecto Técnico D. Carmelo Zambudio Periago como director de ejecución de obras y a D. Jose Ruiz Troncoso, Arquitecto Técnico, coordinador seguridad y salud durante la ejecución de las obras.
La empresa de ingeniería Calconsa XXI, del Ingeniero de Caminos D. Luis Moral Ordóñez, es la contratada para realizar el diseño y cálculo de cimentaciones y estructuras.
Ineco-98, S.L. Ingeniería Industrial, interviene en el diseño y cálculo las instalaciones, así como en la elaboración del Proyecto de Actividad correspondiente.
Grupo Plaza, S.L. e Instalaciones Sanchez S. L. intervienen en realización de las instalaciones de electricidad, telecomunicaciones y fontanería respectivamente.
Con la intención de convertir el lugar en un Hotel*****, las obras se inician en abril de 2004, previamente a esta fecha, la contrata principal realiza la demolición del antiguo edificio, trabajo encargado a la empresa Voladuras Técnicas, S. L., Volatec. En esta intervención no se demuele arcada del fondo, correspondiente a la antigua bodega, patio central, caja de escalera principal, ni fachada.
En la primera fase de las obras se abordan trabajos previstos de consolidación y reparación de las partes a conservar del conjunto, con especial atención en el patio central, escaleras y zona de arcos. Se realizan, en su mayor parte, los trabajos de reforma previstos en la zona de antiguas viviendas de vecinos, comportan pequeñas demoliciones y cegado de huecos en muros. Seguidamente se comienza a recalzar los muros y arcos de la antigua bodega y se ejecutan los trabajos correspondientes al capítulo de movimiento de tierras (excavación de sótano) y solera en cimentación (en las zonas donde no se prevé sótano).
Transcurridos dos años y medio, la contrata principal, y posteriormente el promotor, no pueden hacer frente a la finalización del proyecto y en octubre de 2006, las obras quedan paralizadas.
Promotor INMOBILIARIA ALAI TXOKO, S.L.
Contrata MEDITERRANEUM ERAKETA ANDALUSI, S.L.
Equipo técnico Mediterraneum Eraketa Andalusí, S.L. durante la ejecución de las obras, Ignacio Benítez Izaguirre como Jefe de obra.
Subcontrata GESTIÓN DE CONTRATAS Y PROMOCIONES GUTIÉRREZ, S.L., para los trabajos de pequeñas demoliciones, movimiento de tierra, cimentación, saneamiento, estructura mixta, tratamiento de humedad, albañilería, cartón yeso, impermeabilización, pavimento, revestimiento, cubierta y revocos.
Dirección y Coordinación de la subcontrata: Manuel Gutiérrez Tejero.
Como Jefe de Obra de la subcontrata, Técnico a pie de obra, realizo seguimiento y control de obra, mediciones de obra ejecutada, control de partes y certificaciones. Periodo entre el 13 de abril de 2004 y el 11 de octubre de 2006, aunque diferenciado tres etapas importantes:
Organización previa, entre el 1 y 12 de abril de 2004.
Técnico a pie de obra, entre el 13 de abril de 2004 y el 20 de mayo de 2005.
Técnico a pie de Obra, entre el 26 de junio y el 10 de agosto de 2006.
Me encargo de la supervisión de trabajos realizados, mediciones de obra ejecutada y certificaciones, entre el 13 de julio de 2005 y el 11 de octubre de 2006.
Encargado de la subcontrata Manuel Pradas Soria.
