Obra Nueva, Reforma y Rehabilitación edificio antigua Pensión de Santa Cruz para 12 Apartamentos, calle Practicante Romero Gordillo, 8, Écija (Sevilla).
Comprende reforma y rehabilitación de patio central, rehabilitación y reparación de fachada y nueva ejecución de edificio con planta baja, primera y ático. La actuación se realiza sobre la antigua pensión de Santa Cruz, en las inmediaciones de San Felipe Neri y el Palacio de Peñaflor.
El proyecto resuelve el total del solar con pequeños apartamentos, que en cierto modo, recuerdan con su programa fragmentario el uso anterior para la memoria global de la ciudad. Para ello, se conserva la primera crujía íntegramente que se ejecuta a nivel de tratamientos y texturas con buen oficio; igualmente se mantiene la ubicación de la escalera, galería y patio central primigenio; completando la geometría de la parcela con los referidos apartamentos y pequeños patios anexos a medianeras.
Previo a la ejecución de la nueva edificación, la finca se considera en dos partes:
Por un lado la parte de más valor, que la ordenanza de Patrimonio protege en el momento de la elaboración de proyecto; se compone de las crujías delanteras, escalera lateral, galerías y patio, más varios cuerpos de edificación existente y que corresponden a la antigua vivienda.
En esta zona, la intervención prevista es de rehabilitación, afectando al saneamiento general, restauración de fachada a calle, restauración del patio central, conservando su fuente o pileta y galería acristalada perimetral, y de la escalera común.
Por otro lado, el resto de la finca se derriba y se sustituye por una nueva edificación, en planta baja, primera, más un volumen sobre cubierta, asignándole la planta de ático, todo ello de acuerdo con la normativa urbanística vigente.
La promoción cuenta con una inversión cercana a los 523.907,88 euros, situada en pleno centro de Écija, se han construido doce apartamentos, cinco en planta baja, seis en planta primera, uno en planta ático.
La finca describe en su perímetro un polígono irregular, presenta una longitud en fachada principal de 19,12 m. y posee una superficie aproximada de 443,48 m2, presentando solo tres apartamentos fachadas a calle Practicante Romero Gordillo, el resto tiene sus puertas y ventanas hacia patios interiores. Todas tienen acceso por la misma calle, conectadas a través de una zona común con pasillos, patios al aire libre, escalera y galería.
Se trata de la zona centro de Écija, sin embargo no hay previsto realizar sótano o semisótano, por lo que no es necesario hacer previamente un estudio arqueológico.
Como ya se ha indicado anteriormente, se conserva la zona correspondiente a la primera y segunda crujía de fachada, patio principal de columnas y crujía lateral y posterior, siendo a partir de aquí la demolición de toda la edificación restante. En esta zona, la edificación a demoler, está resuelta constructivamente a base de muros de ladrillo y tapial de gran espesor; los entresuelos, que hacen las veces de forjado de sustentación del piso, están constituidos por rollizos de madera, alfarjías, tendido por tablas y solería de piso; con relación a la cubierta, la misma se resuelve como inclinada con faldones de teja cerámica y constructivamente resuelta a base de rollizos de madera, alfarjías, tendido por tabla y teja cerámica.
La zona situada más al fondo del solar, cuenta con una sola planta de altura y se resuelve con elementos constructivos más modernos, ladrillos tomados con mortero de cemento en muros y cubierta con estructura combinada de madera y metálica, y faldones de placas mezclando fibrocemento y chapa galvanizada.
Con relación al estado de conservación de la zona a rehabilitar, hay que indicar que el edificio se ha usado hasta poco tiempo antes de las obras, con un destino público, aunque en esas fechas presenta un estado uniforme de deterioro apreciándose distintas fisuras que, aunque la mayoría se van a reforzar y reparar durante los trabajos de la demolición, son objeto de estudio y en su caso de consolidación antes del comienzo de las obras de construcción.
Se repasan y recalzan muros con fisuras, falta de ladrillos o que estén aparentemente con falta de mantenimiento. Se demuelen manualmente restos de tapiales y se retiran cargaderos de madera existentes en huecos, tanto de paso como en ventanas, así como los que van definitivamente cegados. En cuanto a la cubierta inclinada, se retiran por orden inverso de ejecución, tejas cerámicas, tendido por tabla, alfarjías y finalmente rollizos de madera.
Se realiza una limpieza y desbroce de la superficie del solar con medios mecánicos, antes de iniciar la fase de replanteo para obtener así una superficie de trabajo en la que se pueda replantear sin dificultad.
El solar presenta un terreno sensiblemente plano, se realiza un vaciado previo para iniciar los trabajos de cimentación.
Se procede a la excavación con una maquinaria convencional, utilizándose mini retro excavadora. Para el transporte de tierras procedentes de la excavación se usan vehículos sobre ruedas de pequeño cubicajes, adaptándose a lo reducido de las calles por donde se actúa, principalmente por la anchura de calle San Felipe Neri. Las tierras son transportadas a vertedero.
En primer lugar se realiza la apertura de la caja en toda la superficie del solar donde se proyecta la edificación de nueva planta, hasta llegar a la cota establecida. Seguidamente, se procede a la compactación de toda la superficie, de acuerdo con las directrices marcadas en el proyecto y por la Dirección Facultativa.
En la zona donde se actúa mediante reforma y rehabilitación, y una vez realizada la apertura de la caja, se procederá con la apertura de las distintas zanjas para el alcantarillado, colocándose los tubos a continuación y seguidamente se procede al tapado y compactado de las mismas. Luego se ejecutan las arquetas para conectar los distintos tramos.
Dichos trabajos se realizan con medios tanto manuales como mecánicos, dependiendo de las zonas donde se actúa dentro de la obra. Se tienen muy en cuenta las circunstancias en las que quedan los distintos lienzos de muros que conforman el entramado a conservar así como las edificaciones medianeras, por lo que es necesario prever los medios oportunos para los apuntalamientos y apeos que sobre los mismos se tienen que ejecutar. Así mismo, se realizará una inspección ocular con la frecuencia que se considere oportuna en función de las características de los trabajos.
La cimentación de la nueva edificación, al fondo, se realiza mediante losa de hormigón armado de canto 50 cm, hormigón HA – 25 y armadura B 500, y pequeño murete de hormigón armado para absorber la diferencia de cota entre nuestra edificio y el colindante. En la zona donde se conservan muros y en patio central, se ejecuta una losa de hormigón armado mediante hormigón HA-25 y mallazo electrosoldado.
El saneamiento se resuelve a base de tubos de P.V.C. de distintas secciones, los cuales generalmente suspendidos de los distintos elementos estructurales hasta su conexión con las distintas arquetas. Para el alcantarillado, los distintos tramos de éste se ejecutan embutidos en la losa de cimentación, realizándose la conexión entre los distintos tubos a través de arquetas de fábrica de ladrillo enfoscada y bruñida por el interior.
Se colocan sumideros sifónicos con rejilla desmontable para recogidas de aguas pluviales en patios y cubiertas. La recogida de agua de los patios se realiza con sumideros sifónicos con rejilla desmontable. La acometida a la red municipal se realiza a través de la arqueta sifónica con tubo de PVC.
Los desagües de los distintos aparatos sanitarios se realizan con tuberías independientes para cada uno de ellos, que discurren entre el falso techo y forjado de la planta inferior.
Las tuberías de desagües procedentes de los lavabos, bidé y bañeras se conectan a un bote sinfónico, los demás elementos como son fregadero, lavadora y lavavajillas, disponen de un sifón individual, previendo en el fregadero una válvula con rebosadero. La evacuación de estos elementos se hace directamente al bajante.
En la zona de nueva ejecución, se trata de una estructura constituida por entramado vertical a base de muros de carga formados por ladrillo macizo perforado, tomado con mortero de cemento M-40; y entramado horizontal constituido por forjado plano unidireccional, ejecutados con hormigón del tipo HA-25.
El forjado va provisto de viguetas prefabricadas, vigas y nervios, semirresistente, así como de bovedillas de poliestireno expandido, mallazo electrosoldado #f5/20/20 y capa de compresión de 4 cms, con hormigón HA-25.
En la zona de restauración, se mantiene el muro tapial, reparando las zonas deterioradas, cegando los huecos que no van a ser validos, retirando restos de madera empotradas y ejecutando un zuncho de coronación.
El forjado va provisto de viguetas prefabricadas autorresistente, así como bovedillas de de poliestireno expandido, mallazo electrosoldado #f5/20/20 y capa de compresión de 4 cms, con hormigón para armar HA-25. Las cabezas de viguetas van tanto cogidas en zuncho de muros, como empotradas en muros, abriendo previamente pequeños calos. Se realizan varios cuerpos de escaleras, principalmente en el interior de viviendas, para conectar varias dependencias de esta; sobre patios exteriores, para comunicar el acceso a viviendas y el segundo cuerpo de la escalera principal; el que conecta planta primera con el apartamento de ático, ya que solo existe el primer cuerpo, encargado de enlazar planta baja con planta primera.
Por la ubicación de la obra, es importante destacar que muchos trabajos han tenido que realizarse manualmente, por falta de la posibilidad de la instalación de una grúa, es el caso del hormigonado de los distintos tajos, subida de bovedillas, de ahí que sean de poliestireno, o la manipulación y colocación de otros materiales. El bombeo de losa y forjado se ha organizado mediante bomba estática ubicada calle San Felipe Neri.
En fontanería, la acometida se realiza en polietileno hasta la centralización de contadores. Las derivaciones individuales se realizan igualmente en polietileno.
La distribución interior es mediante tubería de cobre empotrada, con soldadura de estaño plata, que discurre por el techo o por paredes a una altura mínima de 2,20 m. respecto de suelo, haciéndose las conexiones con los núcleos de servicio mediante llave de corte.
La producción de agua caliente sanitaria se hace mediante un calentador individual acumulador eléctrico de 100 l. de capacidad con 1500 w. de potencia, con llaves de corte a la entrada y salida. La distribución de agua caliente se hace siguiendo los mismos criterios que para el agua fría.
Los aparatos sanitarios son de porcelana vitrificada, color blanco, de Roca. La grifería es monomando cromada.
En electricidad, el suministro de energía se hace en Baja Tensión desde el centro de transformación existente más próximo. Para ello se dispone en el cerramiento de entrada la caja general de protección que enlaza directamente con el contador. En el caso del edificio se lleva la acometida hasta el armario construido para el caso.
Las líneas generales de alimentación que parten de la caja general de protección hasta la centralización de contadores, discurre empotrada, y está constituida por conductores aislados en el interior de tubos empotrados (tres conductores de fase, y neutro y otro de protección de cobre) con aislamiento de polietileno reticulado.
De la centralización de contadores parten las derivaciones individuales, una por apartamento o subzona eléctrica del edificio, hasta los cuadros generales de mando y protección, y discurren empotradas bajo tubo por zonas comunes del edificio. Desde este cuadro se distribuye, por separación de circuitos, la instalación de cada apartamento o subzona eléctrica del edificio.
Se instala en el vestíbulo de entrada de los apartamentos, salón – comedor, el cuadro de mando y protección, para alojar interruptores de protección diferencial e interruptores de protección magnetotérmica para los circuitos de: alumbrado, tomas de alumbrado, otros usos, lavadora / lavavajillas y cocina.
La instalación interior de apartamentos se realiza empotrada bajo tubo, con dispositivo de control en cada circuito. Las tomas de corriente van protegidas con toma de tierra: alumbrado, tomas de alumbrado (C1), toma de uso general (C2), frigorífico, cocina, horno (C3), lavadora, lavavajillas, termo eléctrico (C4), baño y cuarto de cocina (C5).
Se proporciona al edificio, cuartillo bajo escalera principal, acceso al servicio telefónico básico. Se coloca una toma de teléfono y de red de servicios integrados de telecomunicación (TB + RDSI) por cada dos estancias o fracción, descontando baños y aseos.
Instalación de TV y FM, se dota al edificio de la infraestructura necesaria para la captación y adaptación de las señales de radiodifusión sonora y televisión, y su distribución hasta los puntos de conexión. Se coloca una toma de radiodifusión y televisión (RTV) por cada dos estancias o fracción, descontando baños y aseos. Se coloca antena de TV y FM en cubierta.
Se realiza preinstalación para aire acondicionado en cada apartamento, compuesto por canalización para fluido frigorígeno.
En albañilería, los cerramientos a realizar, por lo general, están formados de fuera a dentro por enfoscado de mortero de cemento M-40 (1:6), un pie de ladrillo macizo perforado y enlucido de perlita en cara interna. Con este tipo de cerramiento se asegura al mismo tiempo la resistencia al viento, una atenuación acústica = 50 dB y su estanqueidad.
La tabiquería interior está formada por ladrillo hueco doble tomado con mortero M – 40, y enlucido de perlita en ambas caras, excepto en cocinas y cuartos de baño, donde los paramentos van alicatados, sin llegar al techo. Con este tipo de tabiquería se garantiza un espesor igual o superior a 10 cm. en caso de que alojen conducciones de diámetro >= 2 cm. (tal es el caso de cocinas, baños y aseos).
La separación entre apartamento, apartamento y zona común se realiza con citara de ladrillo perforado y enlucido de perlita en ambas caras. Con esta solución se asegura una atenuación acústica entre viviendas >=45 dB.
Las cubiertas, de entrada al apartamento de planta ático y terrazas o patios de apartamentos 9, 11 y 12, se resuelven como azotea transitable a la andaluza, aislamiento térmico a base de poliestireno extrusionado tipo Roofmate, formación de pendientes de carboncilla, capa de mortero de regularización, lámina impermeabilizante tipo tela asfáltica 4 kg., capa de mortero de protección, solería perdida de rasilla y solería de terminación cerámica 14×28 cm.
La cubierta del apartamento de ático, 4 y 10 se resuelven como azotea no transitable, aislamiento térmico a base de poliestireno extrusionado tipo Roofmate, formación de pendientes de carboncilla, capa de mortero de regularización, lámina impermeabilizante de P.V.C. armada de 1.2 mm., capa de mortero de protección, solería perdida de rasilla y capa de grava de unos 5 cms.
La cubierta de los apartamentos 6 y 7, con fachada a la calle Practicante Romero Gordillo es inclinada, formada por faldón de tejas curvas cerámica de primera calidad colocadas por hiladas paralelas al alero, mortero de protección.
En revestimientos, los paramentos exteriores para revestir, tanto verticales como horizontales, paredes y techos, van enfoscados y enlucidos con mortero de cemento M-40 (1:6), maestreado con arista y rincón vivo. Sobre el enfoscado se termina con pintura plástica lisa blanca, en color rojo algunos paños de planta baja y fachada. El zócalo de fachada y el existente en patio principal, paramento lateral junto a la fuente, se resuelve a modo antíguo o tradicional de la época, mediante un acabado en agua – cemento.
Los paramentos verticales interiores van con guarnecidos y enlucidos de perlita con acabado de arista y rincón vivo, terminados con pintura plástica lisa mate. Los paramentos horizontales van de escayola lisa. En techos de cocinas, baños y aseos, la pintura es plástica lisa blanca, especial “vapor de agua”. En cocinas, baños y aseos, los paramentos verticales, van alicatados con azulejos de primera calidad en color liso, blanco en baños y avellana en cocina. A media altura en baños y a mayor cota en zona de bañera, plato ducha y cocinas. Se incluye cenefa de remate, ya que en ningún momento llegan al techo.
El solado general de los apartamentos; salones, habitaciones, cuartos de baño, aseos y cocinas es a base de baldosa de gres, en color cuero de 33 x 33 cm., tomadas con cemento cola y mortero M-40 sobre lecho de arena. El rodapiés es de igual calidad y tono. Las escaleras interiores de apartamentos llevan en la huella el mismo material, rematadas con mamperlán de madera y tabica enlucida de yeso.
La solería del patio principal y patio de fondo, se ejecuta con baldosa hidráulica recuperada, dibujo en blanco y verde, de dimensiones 20×20 cms., combinado con cenefa de ladrillo taco ecijano y tomadas con mortero M-40, sobre lecho de arena. Lleva rodapiés de ladrillo taco ecijano.
La galería principal y distribuidor de planta primera, así como el zaguán de entrada se revisten con baldosa hidráulica recuperada, dibujo en blanco y negro, con la incorporación de cenefa perimetral en ladrillo ecijano de tejar.
La zona común de entrada y tramo junto apartamento nº 3, se suela con ladrillo taco ecijano tomado con mortero M-40, usando ese mismo material como rodapiés.
El revestido de peldaños de escalera en planta baja – primera se resuelve con huellas y tabicas a base de piezas de mármol blanco, con 3 cm. de espesor e huella y 2 cm. en tabicas. Se recupera para ello el material de la escalera existente. El rodapiés se resuelve con mármol crema marfil de 7 cms. de altura, pulido y abrillantado.
El revestido de peldaños de escalera en planta primera – ático se resuelve con huellas revestidas de gres cerámico, tabicas a base de yeso y mamperlán en la intersección de ambas piezas . El rodapiés se resuelve mediante piezas de gres, con color y tono igual a la huella. Esta escalera es solo de acceso hacia un apartamento, el nº 12, y el armario de ICT ubicado en la planta superior, no requiere por ello unas dimenciones importante, sin embargo se deja con la misma anchura que traemos de la planta inferior para no desvirtuar la caja de escalera.
La carpintería en huecos de fachada principal es de madera, ya que se han restaurado los existentes anteriormente. Los elementos que se han podido desmontar han ido para taller y los empotrados en fabrica se han restaurado “in situ”.
En huecos de fachadas interiores se coloca aluminio lacado en color blanco, con doble acristalamiento (4+6+4) de dos hojas abatibles tanto en ventanas como en balcones. Sólo en cocinas son de dos hojas correderas. El sistema de oscurecimiento es a base de persianas enrollables con lamas de PVC pequeñas incorporadas en carpintería metálica, la encontramos en dormitorios y estar – comedor.
Las puertas de acceso a apartamentos son de madera para barnizar, blindada, con hoja normalizada, con herrajes de colgar y cuentan con cerradura de seguridad y mirilla óptica.
La carpintería interior de distribución es a base de madera para barnizar, marco, tapajuntas y hoja normalizada moldurada, tipo “construcción”, con moldura, con manilla y bisagras de latón de primera calidad. Para aquellas puertas provistas de vidrio se utiliza vidrio impreso incoloro de 4 mm. de espesor.
El portal de acceso a zona común o apartamentos cuenta con cancela conformada por perfiles de acero, se trata de la existente con anterioridad, de bella ejecución y conservada en buen estado, es accionada eléctricamente su apertura desde los telefonillos.
La cerrajería que no se ha restaurado, es a base de reja de forja en acero laminado en caliente, formada por cuadradillos de 16 mm. y pletinas de 40 x 6 mm. Las barandillas se ejecutan a base de barrotes cuadrados macizos de 14 mm. y pletinas de 50 x 6 mm. con pasamanos de madera.
Toda la cerrajería va protegida con minio electrolítico y terminada con pintura oxirón.
A la finalización de esta singular y bonita recuperación del edificio, en el año 2002, se le concede el Premio “Amigos de Écija” en defensa del patrimonio, apartado de Viviendas Plurifamiliares. Un edificio ideal para vivir, en pleno centro de Écija, arquitectura tradicional con patio andaluz y buenas calidades.
Arquitecto Rebeca Madero Beviá, Luis Mario Fernandez Gómez y Javier Madero Garfias.
Coordinador de Seguridad Eduardo Martínez Romero, Arquitecto Técnico.
Promotor MARGENTA PROMOCIONES, S.L.
Contrata GESTIÓN DE CONTRATAS Y PROMOCIONES GUTIÉRREZ, S.L.
Como Jefe de Obra de la contrata, previamente elaboro el Plan de Seguridad. Periodo entre el 12 de febrero de 2007 y febrero de 2009.
